Những động thái mới từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước được kỳ vọng sẽ giúp làm tan băng trên thị trường bất động sản.

Nhiều trường hợp người mua nhà phải xếp hàng hồ sơ tín dụng chờ ngân hàng được cấp hạn mức tín dụng mới, doanh nghiệp bất động sản cũng không thu được nguồn tiền. Vì vậy, việc nới room tín dụng và các giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ được kỳ vọng sẽ làm “tan băng” được phần nào thị trường bất động sản.

Nhu cầu tín dụng của người mua nhà

Theo các chuyên gia, hiện tình trạng người mua nhà xếp hồ sơ chờ vay vốn nhưng không vay được do hết room tín dụng khá phổ biến.

Nhiều trường hợp người dân mua nhà để ở, đã nộp 70-80% giá trị hợp đồng nhà. Họ còn thiếu 20-30% nữa để có thể nhận nhà nhưng gặp đúng lúc ngân hàng hết hạn mức giải ngân, khiến họ gặp không ít khó khăn. Doanh nghiệp cũng không thu được nguồn tiền.

Vì vậy, việc nới room tín dụng, cấp tín dụng cho người mua nhà được kỳ vọng sẽ làm “tan băng” được phần nào thị trường bất động sản.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho hay, hiện tại, nhiều hồ sơ tín dụng của các công trình, dự án dở dang, của những người mua nhà, các hợp đồng thanh toán xuất nhập khẩu, nhu cầu thanh toán đến hạn khá lớn.

Với lượng tiền khoảng 200.000 tỷ đồng được bơm ra trong tháng cuối năm, khả năng hấp thụ sẽ là rất cao. Dù vậy, chuyên gia cũng phân tích về ba lý do khiến bất động sản vẫn sẽ khó khăn về thanh khoản.

Ông nhận định hiện ngoài những mua nhà có nhu cầu gấp, còn lại vẫn có tâm lý chờ đợi, hy vọng là giá vẫn còn xuống tiếp. Với nhóm đầu tư, khi thanh khoản của thị trường tương đối thấp, người mua băn khoăn liệu mua bây giờ thì bán lại hoặc chuyển nhượng thì có khó khăn hay không.

Và cuối cùng là vấn đề về dòng tiền, các doanh nghiệp hay người mua nhà nếu như muốn mua thì phải có nguồn vốn, bao gồm cả vốn tự có, vốn vay, tuy nhiên, các nguồn vốn hiện nay về cơ bản đều tương đối eo hẹp, việc nới room tín dụng chỉ giải quyết được một phần khó khăn đó.

Dù vậy, TS. Lực cũng kỳ vọng thị trường trong những năm tới, nhất là những vấn đề về pháp lý, về vốn được tháo gỡ thì bất động sản sẽ phục hồi dần dần, tuỳ phân khúc khác nhau. 

“Phá băng” bằng chính sách để thị trường hoạt động trơn tru

Chia sẻ trên báo chí, TS. Huỳnh Thế Du, Giảng viên Chính sách công tại Đại học Fulbright Việt Nam lại nhấn mạnh về yếu tố chính sách đối với thị trường bất động sản.

Theo TS. Huỳnh Thế Du, bất động sản, khi cung lớn hơn cầu – không có người mua, sẽ tự phải giảm giá. Mục tiêu quan trọng nhất của các doanh nghiệp là đáp ứng nhu cầu cho khách hàng và tìm kiếm lợi nhuận cho mình.

Sản phẩm bất động sản được chia làm hai nhóm: các sản phẩm hoàn chỉnh đưa vào sử dụng và các sản phẩm để tích trữ tài sản và đôi khi có tính đầu cơ. 

Trục trặc của thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay là do sự thiếu duy lý, tâm lý số đông cộng với thông tin không đầy đủ.

Bất động sản đang là kênh đầu tư, tích trữ tài sản của các hộ gia đình Việt Nam. Đa phần người mua để đầu tư hoặc tích trữ chỉ tìm hiểu thông tin một cách sơ sài về bất động sản định mua. Khả năng lên giá (sinh lời) là tiêu chí quan trọng nhất.

Trên thực tế, xét về dài hạn thì xu hướng là tất cả bất động sản đều tăng giá. Khác nhau chỉ ở mức độ, nhưng nhìn chung là cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Do đó, để giảm giá nhà đất, nhà nước không nên kêu gọi doanh nghiệp hạ giá mà cần tạo cơ chế để thị trường hoạt động trơn tru, đúng quy luật với ba nhóm giải pháp.

Thứ nhất, minh bạch thông tin và chính sách nhất quán. Thứ hai, tạo ra các kênh thông tin và tri thức để người mua có đủ thông tin và khả năng phân tích, phán đoán cần thiết. Thứ ba, có các cơ chế sàng lọc và phân bổ vốn để nguồn lực được tập trung cho các sản phẩm hoàn chỉnh, TS. Du cho biết. 

Cụ thể, với các sản phẩm hoàn chỉnh, nguồn cung bất động sản suy giảm tại nhiều đô thị lớn ở Việt Nam chủ do vướng mắc về pháp lý khiến giá nhà nên cao. Vì vậy, vai trò của nhà nước là có chính sách khơi thông nguồn cung, tháo gỡ các vấn đề pháp lý.

Ở phân khúc nhà ở nhà ở cho người thu nhập thấp, chi phí xây dựng rất khó giảm mà cần giảm chi phí đất đai để khuyến khích loại hình này.

Với các dự án đầu tư, tích trữ, để hạn chế đầu cơ, cơ quan quản lý nhà nước cần tránh tình trạng thường xuyên thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, gây tâm lý kỳ vọng giá đất tăng theo quy hoạch, kích thích hoạt động đầu cơ, chuyên gia cho hay.

Ngày 6/12, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì cuộc họp Thường trực Chính phủ về điều hành chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, kinh tế vĩ mô cuối năm 2022 và đầu năm 2023.

Về chính sách tiền tệ, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xây dựng các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ hợp lý theo tinh thần chủ động, chắc chắn, linh hoạt, hiệu quả; có chính sách hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội; rà soát các dự án bất động sản để hỗ trợ các dự án đủ điều kiện. Các tổ chức tín dụng phát huy tinh thần “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng đã quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5 – 2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.